Newsec: nekustamo īpašumu tirgus atdzimšanā Latvija atpaliek no pārējām Baltijas valstīm

Lai arī pēdējo deviņu mēnešu laikā valsts nekustamo īpašumu tirgus ir aktivizējies un tajā pat vērojams optimisms, atveseļošanās šajā segmentā tomēr nav tik strauja kā pārējās Baltijas valstīs, intervijā biznesa ziņu portālam BNN.LV atzīst nekustamo īpašumu kompānijas Newsec Latvia izpilddirektore Olga Kozina.

Kādi ir jaunākie dati no Baltijas nekustamo īpašumu tirgus apskata (vasara/rudens 2011)?

Pēdējo 6-9 mēnešu laikā nekustamo īpašumu (NĪ) tirgus nopietni aktivizējas un šobrīd Latvijas tirgū ir vērojams optimisma un līdz ar to arī aktivitātes pieaugums.

Kā Latvija šobrīd izskatās nekustamo īpašumu tirgus jomā uz pārējo Baltijas valstu fona (mājokļi, biroju telpas)?

Jāatzīmē, ka Igaunijā joprojām ir līderis starp Baltijas valstīm ekonomikas un līdz ar to arī NĪ tirgus atdzimšanas ziņā. Pievienošanās eirozonai, stabila politiskā situācija, mazākas ekonomiskas svārstības un konsekventa valsts rīcība krīzes laikā sekmēja uzņēmēju, investoru un banku uzticību, kā rezultātā gan darījumu skaita, gan ekonomisko rādītāju uzlabošanas ziņā Igaunijā ir ievērojami priekšā kaimiņvalstīm. Tallinā notiek jauno mājokļu būvniecība, kā arī ir vērojama tirdzniecības platību apjoma palielināšanās.

Lietuvā, pateicoties valsts pūlēm piesaistīt jaunus biznesus (Barclays, Western Union, u.tml.), veicināt eksportu (tai skaitā arī uz tuvākajām kaimiņvalstīm) un tagad arī iekšējā patēriņa uzlabošanos, izdevās izkustināt NĪ tirgu. Kaut gan tirgus joprojām, protams, atpaliek no Igaunijas, arī Lietuvā tika atsākta jauno mājokļu attīstīšana, uzlabojās augstās klases biroju noslogojuma rādītāji un daļēji jau jūtams A klases biroju trūkums, kā arī tiek plānota dažu pārtikas tirgotāju tīkla paplašināšanās.

Latvijā, neskatoties uz tirgū valdošo optimismu un augošo interesi par komerctelpām no nomnieku puses, kā arī investoru intereses lēno atgriešanos, NĪ tirgus atveseļošanās atpaliek no kaimiņvalstīm.

Protams, ir atsevišķs segments, kurā Latvijai ir daudz augstāka aktivitāte – ekskluzīvo dzīvokļu segments Rīgas centrā un Jūrmalā, ko ietekmē krievu un NVS pircēju interese uzturēšanas atļauju saņemšanai. Attiecīgi aktivitāte notiek jauno dzīvokļu projektos Jūrmalā un Rīgas centrā, kaut tās apjoms ir visai ierobežots. Bez tam ir interese par jaunu supermārketu attīstīšanu.

Kādas ir prognozes šim gadam – kādas tendences gaidāmas Latvijā (pieprasījums, piedāvājums, cena, u.c.)?

Šobrīd nomniekiem kļūst arvien grūtāk sarunāt nomas maksu atlaides ar esošajiem īpašniekiem, līdz ar to šogad, visticamāk, redzēsim diezgan nozīmīgus biroja maiņu darījumus un kopējā telpu absorbcija būs lielāka nekā 2009. un 2010.gadā. Kaut arī pārlieku lielam optimismam pagaidām nav pamata, daži īpašnieki mēģina paaugstināt nomas maksas gan esošiem, gan potenciāliem nomniekiem, lai gan pagaidām nomas maksu līmenis būtiski neaug.

NĪ tirgus attīstība sekos vispārējai ekonomikas attīstībai, jo NĪ pēc savas būtības ir infrastruktūra biznesam. Domāju, ka, ņemot vērā mūsu ekonomikas struktūru un esošās tendences, brīnumu nebūs. Tirgus zemākais punkts jau bija sasniegts un loģiski, ka lejupslīdei sekos attīstības fāze – uzlabosies aizpildes rādītāji, nedaudz pieaugs nomas maksas un cenas. Jautājums ir tikai, cik ātri tirgus attīstīsies.

Optimisms pieaug, tomēr ceru, ka tirgus spēlētāji ir guvuši mācību krīzes laikā un tagad uzmanīgāk un reālāk pieies attīstības plāniem.

Kuras Baltijas valsts nekustamajos īpašumos tiek investēts visvairāk, kur vismazāk? Kas to nosaka?

Uz doto brīdi lielākie investīciju darījumi NĪ jomā notiek Igaunijā (tirdzniecības centra Kristiine, biroju ēkas Metro Plaza, tirdzniecības portfeļa pārdošana, utt.).

Lietuvā un Latvijā darījumi ir mazāki un to raksturs ir vairāk spekulatīvs nekā investīciju. Arī investori, kuri aktīvi iegulda līdzekļus Latvijas NĪ tirgū, atšķiras –tie ir investori no Krievijas, kā arī Baltijas valstu un Skandināvijas izcelsmes spekulatīvie investori. Darījumu raksturs ir vairāk spekulatīvs, jo komercīpašumu tirgus joprojām ir diezgan vājš (augsts brīvo platību īpatsvars, joprojām zemas nomas maksas, vāja nomas līgumu struktūra) un attiecīgi pārsvarā darījumi ir balstīti nevis uz tekošā ienesīguma (kas ir diezgan zems), bet uz zemas cenas vai uz naudas plūsmas palielināšanas perspektīvu.

Kas, Jūsuprāt, ietekmē investoru interesi par Latviju? Kas ir tās lietas, ar ko Latvija var konkurēt ar Igauniju un Lietuvu investoru piesaistīšanā?

Attīstīta transporta un finanšu infrastruktūra, izdevīga atrašanas vieta, kas viegli sasniedzama no jebkuras ES vai NVS valsts, lēts, bet kvalificēts darba spēks. Rīga ir lielākā Baltijas valstu metropole, kurā koncentrējas visvairāk ekonomisko aktivitāšu. Latviju varētu izcelt ar daudz un dažādām priekšrocībām, tomēr šobrīd diemžēl kaimiņvalstu fonā tā ievērojami zaudē nekonsekventas nodokļu politikas dēļ, kas neļauj investoriem droši prognozēt nodokļu izmaksas un naudas plūsmu vidējā un ilgtermiņa perspektīvā. Bez tam ekonomiskā situācija, neskatoties uz rādītāju uzlabošanos, joprojām ir nestabila, līdz ar to komercriski NĪ jomā Latvijā vēl aizvien ir augsti. Protams, augstie riski ir attiecīgo cenu un atdeves prasību jautājums, bet bieži vien investīciju darījumi nenotiek tieši riska un atdeves līdzsvara trūkuma dēļ.

Kā nekustamo īpašumu tirgu tuvāko gadu laikā ietekmēs apstāklis, ka bankas ir kļuvušas par lielākajām nekustamo īpašumu turētājām? Kad bankas savā rīcībā esošos īpašumus varētu izlikt pārdošanā?

Agrāk vai vēlāk bankas sāks tirgot atsavinātos īpašumus, jo NĪ pārvaldīšana nav banku pamatdarbība. Ņemot vērā jau atsavināto īpašumu apjomus, to vienlaicīga piedāvāšana tirgū noteikti var ietekmēt gan kopējo piedāvājumu, gan pārdošanas cenas. Bankām tagad ir dažādas stratēģijas, dažas no tām arī šobrīd tirgo īpašumus, tiklīdz atsavina. Citas bankas plāno turēt īpašumus un izlikt tos pārdošanai tikai tad, kad tirgus cenas pieaugs. Tomēr šīs jautājums ir daudz dziļāks un sarežģītāks, lai to varētu atspoguļot vienā komentārā.

Jūs reiz izteicāties, ka krīze nošķīrusi labos un sliktos projektus. Kas tuvāko gadu laikā notiks ar sliktajiem projektiem, cik drīz pēc tiem atkal varētu rasties pieprasījums?

Kaut arī Rīgā joprojām ir daudz brīvu biroja telpu, tiem īrniekiem, kas, piemēram, vēlas nomāt lielas platības, pieejamu kvalitatīvu telpu izvēle kļūst diezgan ierobežota. Tieši „sliktajos” projektos var vērot 50% līdz pat 80% brīvu platību īpatsvaru. Neveiksmīgiem piemēriem vēl diezgan ilgi nāksies ciest no pieprasījuma trūkuma un arī pēc tirgus atgūšanās piesaistīt nomniekus pārsvarā varēs tikai ar zemām nomas maksām. Tā kā šobrīd notiek tikai divu jaunu biroju projektu celtniecība (Z-Towers un Jupiter Centre), dažu nākamo gadu laikā kādā brīdī, tirgum aktivizējoties, var izveidoties arī kvalitatīvu biroju platību trūkums, kas ļaus arī neveiksmīgiem projektiem uzlabot aizpildīšanas līmeni.

Vai ir projekti, kas nekad netiks pabeigti un kur nekad nedzīvos cilvēki, jo tie atrodas vietā ar sliktu infrastruktūru, ir pircēja vajadzībām neatbilstoši?

Vienmēr būs pircēji, kuriem cena būs noteicošais faktors un kuri varētu potenciāli iegādāties neveiksmīgi izplānotus un izvietotus dzīvokļus. Tomēr jautājums paliek, vai tādu objektu pabeigšana, ņemot vērā, ka tie ir neveiksmīgi un, iespējams, netika attiecīgi iekonservēti, būs ekonomiski izdevīgāka. Tirgū ir arī tādi projekti, kas ir pabeigti un kur izskatās, ka vēl ļoti ilgi, vai varbūt nekad nedzīvos cilvēki, jo tie jau divus divus gadus stāv neapsaimniekoti.

Kā, salīdzinot ar pirmskrīzes laiku, mainījušās Latvijas vidējā nekustamā īpašuma pircēja vajadzības un vēlmes?

Parasti uzņēmumu darbībai no naudas plūsmas viedokļa ir izdevīgāk telpas nomāt nevis turēt īpašumā. Tas ļauj gan sabalansēt kompānijas operacionālos ieņēmumus un izdevumus, gan izvairīties no lielu naudas līdzekļu iesaldēšanas pamatlīdzekļos un pārlieku lielām kredītsaistībām, tādējādi neapdraudot uzņēmuma darbības likviditāti. Savukārt pirmskrīzes laikos bija kompānijas, kas pirka telpas savām vajadzībām, jo kredītlīdzekļi bija lēti un viegli pieejami. Krīzes laikā daudzas no šīm kompānijām neveiksmīgi mēģināja pārdot savus īpašumus, lai paaugstinātu likviditāti. Šobrīd ir tikai daži piemēri, kad īpašumus pērk savām vajadzībām, pārsvarā pircēji ir tie, kas pērk īpašumus, lai attiecīgi gūtu no NĪ peļņu, iznomājot, pārattīstot, pārdodot dārgāk. Pircēji pārsvarā vēlas pirkt ēkas nevis atsevišķās telpas ēkā, jo īpašumos ar sadrumstalotu īpašuma tiesību struktūru (vairāki īpašnieki), parasti ir juridiska rakstura problēmas ar īpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, rekonstrukciju un tamlīdzīgi.

Protams, atšķirībā no pirmskrīzes laika, šobrīd NĪ pircēji un investori ļoti uzmanīgi izvērtē NĪ atrašanās vietu, tā izmantošanas perspektīvas, esošo un potenciālo naudas plūsmu, kā arī cenu. Pircēji nav gatavi pirkt citu «zaudējumus», līdz ar to nav arī gatavi piedalīties cenu sacīkstēs, pērkot īpašumus par augstām cenām.

Vai ir mainījies paša vidējā Latvijas nekustamo īpašumu pircēja profils?

Runājot par komercīpašumu pircējiem, pārsvarā tie ir vietējie vai Baltijas līmeņa privātie investori, kā arī NVS valstu oportūnistiskie investori, kaut, iespējams, jau drīz vien viņu dominanci pārņems institucionālie fondi (tādi kā Baltic Property Trust, East Capital un citi), kā arī starptautiskie privātie investori, kas arī šobrīd aktīvi meklē iespējas ieguldīt labos NĪ. Šie investori parasti var ieguldīt līdz 10-15 miljoniem EUR ar atsevišķiem izņēmumiem, kuri varētu investēt vēl lielākus finanšu apjomus. Esošie darījumi tomēr joprojām svārstās robežās no viena līdz septiņiem miljoniem eiro.

Vai valstij piederošo nekustamo īpašumu apsaimniekošana ir efektīva? Vai ir lietas, ko vajadzētu darīt citādāk?

Šī ir ļoti nopietna tēma diskusijai. Šobrīd valstij pieder liels īpašumu skaits, kas, pat ja arī atrodas veiksmīgās vietās, kvalitātes ziņā tomēr zaudē konkurencē ar privāto īpašumu tirgu. Neefektīvi plānojumi, slikts tehniskais stāvoklis, neefektīva apsaimniekošana, augstas uzturēšanas izmaksas, likumdošanas ierobežojumi to izmantošanai, iznomāšanai un pārdošanai un citi jautājumi padara to pārvaldīšanu un izmantošanu neefektīvu. Šobrīd valsts mēģina vienlaicīgi ar šo īpašumu izmantošanas efektivitātes paaugstināšanu risināt arī valsts institūciju biroju izvietošanas problēmas.

Efektīvas valstij piederošo īpašumu sistēmas izveide ir jāsāk ar detalizētu īpašumu portfeļa izpēti un īstermiņa, vidējā un ilgtermiņa stratēģijas izveidi attiecībā uz īpašumiem. Pašlaik šo īpašumu apsaimniekošanas jautājumā nav vienotas stratēģijas un vīzijas, un viss tiek risināts vadoties tikai pēc šodienas, neizvērtējot valsts kopējus ieguvumus vai zaudējumus ilgtermiņā. Tukšo īpašumu uzturēšanai pilsētas centrā tiek tērēti milzīgi līdzekļi, kas gadiem akumulē zaudējumus. Vienlaikus privātiem investoriem nav iespējas kopā ar valsti realizēt šo īpašumu pārattīstīšanu vai izpirkt tos no valsts. Viens no veiksmīgiem piemēriem ir Igaunija, kur vairāki valsts īpašumi tika pārdoti tieši krīzes grūtākajos laikos, kad tirgus cenas, visticamāk, bija minimālas. Tomēr izvērtējot daudzpusējus ieguvumus no uzturēšanas izmaksu samazināšanas, naudas līdzekļu piesaistīšanas un citiem faktoriem šiem darījumiem kopumā bija pozitīvs efekts.

Protams, atsevišķas valsts atbildīgās struktūras, mēģina pēc iespējas efektīvāk apsaimniekot viņu pārvaldībā esošos portfeļus, tomēr likumdošanas ierobežojumu, kā arī sistemātiskās pieejas un kopējās stratēģijas trūkuma dēļ, tiek risinātas tūlītējas vajadzības un kopējais ieguvums valstij ir minimāls.